Droit de superficie
Le droit de superficie permet à une entreprise d’installer et d’exploiter ses bâtiments sur un terrain qui ne lui appartient pas. Instrument central de l’action foncière de la FTI, il garantit à la fois l’accès au foncier industriel et sa maîtrise dans la durée.
Qu’est-ce qu’un droit de superficie?
Le droit de superficie (DDP — droit distinct et permanent) est une servitude prévue par le Code civil suisse (art. 779 et suivants). Il dissocie la propriété du sol de celle des constructions: le propriétaire du terrain — le superficiant — cède le droit de construire, de détenir et d’entretenir un ou plusieurs bâtiments à un tiers — le superficiaire — pour une durée limitée, en contrepartie d’une rente régulière.
Lorsqu’il est cessible et constitué pour une durée d’au moins 30 ans, le DDP est immatriculé au registre foncier comme un immeuble à part entière. Il peut alors être vendu, hypothéqué ou transmis par succession, presque comme une pleine propriété.
Des bénéfices partagés
Pour l’entreprise superficiaire, le DDP est un levier économique majeur. L’acquisition foncière représente entre 20 et 50 % des coûts d’un projet industriel; en optant pour un DDP, l’entreprise s’affranchit de cet investissement initial et concentre ses ressources sur son outil de production. Elle reste propriétaire de ses bâtiments, avec la faculté de les hypothéquer pour financer leur construction.
Pour la FTI, le DDP est un instrument de politique publique. La Fondation conserve la propriété du sol et, avec elle, la maîtrise durable du foncier industriel: contrôle des affectations, régulation des prix, capacité de réattribuer les surfaces à l’échéance du droit. C’est ce qui garantit qu’un terrain acquis par la collectivité au bénéfice de l’activité productive ne quitte pas ce périmètre.
Durée, rente et cessibilité
La durée est fixée dans l’acte constitutif, en fonction de la nature du projet. Les halles industrielles sont généralement constituées pour 30 à 60 ans; les bâtiments plus denses ou les projets coopératifs peuvent atteindre 60 à 100 ans.
La rente, payée par le superficiaire au superficiant, est calculée en fonction de la valeur du terrain et généralement indexée à l’indice suisse des prix à la consommation. Elle est prévue au contrat et fait l’objet d’ajustements périodiques.
La cessibilité du DDP est un point important. Le superficiaire peut céder son droit, mais dans le cadre d’un DDP octroyé par la FTI, la cession est soumise à des conditions, notamment le maintien de l’affectation et le respect d’un prix conforme aux règles cantonales.
Les spécificités genevoises
Le régime genevois du DDP en zone industrielle se distingue par plusieurs mécanismes uniques.
Le droit de préemption pour prix excessif (art. 10 à 12 de la LZIAM) permet à la FTI de s’opposer à une cession qui aboutirait à un prix trop élevé, en se substituant à l’acquéreur pressenti. Ce dispositif, sans équivalent dans les autres cantons suisses ni en Europe, garantit dans la durée l’accessibilité tarifaire du foncier industriel genevois.
La mise au concours de DDP est un mode d’attribution introduit en 2025: la FTI met en compétition ouverte un droit sur un terrain, sur la base d’un cahier des charges. Le projet Twin Park à Bois-Brûlé est le premier DDP attribué selon cette procédure, plus transparente et plus rigoureuse qu’une attribution négociée.
La PPE en DDP rend possible des montages coopératifs innovants. Un DDP unique peut être divisé en lots de propriété par étages, chaque coopérateur détenant une part sans posséder le sol. C’est le montage retenu pour COOFIFI aux Cherpines, la première coopérative immobilière industrielle d’utilité publique de Suisse.
À l’échéance du droit
Au terme du DDP, les constructions reviennent au superficiant. Le contrat prévoit généralement une indemnité de retour au bénéfice du superficiaire, calculée en fonction de la valeur résiduelle du bâtiment. Cinq ans avant l’échéance, le superficiant doit être informé des intentions du superficiaire — reconduction, cession, sortie —, ce qui permet d’organiser en amont la suite de l’occupation.
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